沈版“国五条”细则正式出台 售楼处到访量略有下降
4月1日，沈阳版“国五条”细则终于浮出水面。
    细则出台后，沈阳楼市的“反应”如何？开发商、业内专家、购房者如何看待？
    昨日，本报记者兵分几路探访售楼处现场情况，并采访了多位业内人士，深入分析政策影响。此外，就购房者关注的热点问题，邀请各类专家进行了解答。
政策对市场冲击至少持续三至四个月
市场会更健康 消费者更理性
辽宁大学经济工程管理系主任 曲赜胜
    首先，无论是国家还是地方的调控细则，针对性都很强，对房地产市场的健康平稳发展都是具有积极意义的，这是肯定的。
    从沈阳调控细则的内容上看，充分体现了对国家调控政策的落实。限购区域覆盖全部行政区域，体现了此次房地产行业调控的力度，同时，也展现出控制房价的决心，短期会对沈阳房地产市场产生一定影响，比如消费者和开发商的观望情绪都会增加、成交量减少等。但经过一定时间的磨合适应，沈阳的房地产市场一定会回归正常轨道，市场会更健康、消费者会更理性。
对市场冲击 至少持续3~4个月
香港联祥集团董事总经理 杜宏鹏
    “全面限购”将对沈阳市场造成明显冲击，而其影响至少会持续3~4个月。一方面，政策需要购房者、开发商“消化”，观望情绪再起。另一方面，沈阳在细则出台前的3月份，出现了楼盘加紧销售，购房者提前出手的情况，细则出台后会出现销售“真空”期。还有就是限购、限贷、税费调整等“国五条”政策的真正影响。
对开发商来说，以首套房为主的刚需市场影响不大，而二套房或二套房以上的改善型产品受影响很大。尤其是二环外改善型产品销售压力增大，开发商面临市场“大考”。同时，高端楼盘或者地段比较好的楼盘，也将调整开发模式和销售策略，可能会“降低身价”针对刚需市场进行开发。
刚需小户或迎来利好
益华集团（沈阳）房地产开发有限公司副总经理 郑璐
    “国五条”沈阳版细则出台，最核心的政策即限购扩至全市范围，二套房首付比例将提高，这对二环外项目会有不小的冲击。但我认为这种影响也是暂时的，在市场和购房者心理消化期过后，以刚需及改善型刚需为主体的沈阳消费市场，仍会进入一个相对稳定的发展阶段。
    此外，细则的出台，很明显是保护了刚需产品，特别是置业的刚需购房者，控制了投资型购房者，因此，房企如何针对市场快速做出应对，对产品及推新计划做出及时调整，与购房者的消费节奏进行有效对接也很必要。
    另外值得一提的是，二手房20%的所得税政策，还会刺激商品房刚需小户的消费。
高端改善性产品 受影响
渥尔夫地产集团辽宁图治营销策划有限公司总经理 于夫
    沈阳版细则对刚需型产品的影响不会太大，无论是二环内还是二环外，刚需产品的销售都会相对平稳。
    但是我们可以预见，由于新政限购区域覆盖到全部行政区域，二环沿线项目的竞争关系会发生微妙变化，同类产品，二环内沿线项目对二环外沿线项目的竞争力会有所增加。但是，高端改善性产品不容乐观，如洋房、别墅产品，日子会比较艰难。
    商业地产更要看有无投资价值
沈阳国际汽车城开发有限公司副总经理 程若鹏
    对沈阳二环内的开发商来说，已经执行“限购”政策两年了。如果说政策落地的影响，其实主要是在心理预期上的。
    而对于商业地产市场来说，国家尚未出台调控政策，应该说算间接利好。但是，沈阳楼市本身就是以刚需自住为主，投资比例比较小。我们不能简单地认为，限购下大众无法投资住宅，就转而投资商业地产。商业地产投资主要看产品有没有投资价值，它的回报率如何并非国家调控政策的影响，投资者仍需理性。
    调控政策下考验房企现金流
沈阳格林豪森房地产开发有限公司副总裁 弓超
    细则对沈阳房地产市场影响较大。沈阳急促型刚需购房者，比如：动迁、结婚、落户等，应该不足50%。改善型刚需在细则下，变为延迟性刚需，势必会影响到成交量，其中尤以别墅产品、一百平方米以上产品、洋房产品影响。
    另外，调控下房地产的竞争将比拼拿地能力。而调控无论限购、提高首付等，最终的目的是打击开发商的现金流。因为调控量价都受影响，这个影响主要体现在资金流动速度。所以调控下房地产的竞争看谁能融资，看谁融资成本低。
    对二环内项目影响不大
浑南奥体中心 清河湾
    现场销售人员表示，“国五条”沈阳版细则出台，天的反应还是比较明显，到访量较前几天有所下降。
    也有一些之前买房的客户，咨询是否受政策影响。现场一位王姓购房者表示，我们家只有一套房子，本打算在浑南买一套面积大点的房子改善，如果首付和贷款利率提高，只能把原来房子卖了再买新房，或者先看看，对于我们这种纯粹是自住改善型的买房者来说，如果购房成本增加，肯定会再重新考虑一下的。
金廊沿线 世茂五里河
    昨日下午，记者来到位于五里河板块的世茂五里河项目销售现场，有两组客户在现场签约，一组客户在现场咨询。据现场销售人员介绍，“国五条”沈阳版细则出台，对二环以内的项目影响并不大，售楼处没有明显变化。相反，一些由于之前限购因素被迫在二环外买房的客群，甚至在新政影响下会回流。
    现场咨询的购房者也表示，换了几次房，这次应该是最后一次置业，各方面都要考虑周全。不会受“国五条”影响。
问题解答
    1.位于新民兴隆堡的某温泉地产开发负责人问，此次限购政策，是针对沈阳市内五区，还是辽中、新民这样的县(市)也包含在内？
业内人士：目前根据出台的“国五条”落地细则来看，整个沈阳市包括辽中、新民等区域，理论上都属于限购范围之内。但是，目前“国五条”沈阳版细则并未明确执行时间，房地产企业不要过度研究政策，做好产品、制定合理价格，做好销售才是关键。
    2.我自己有两套房，但是，准备给儿子买一套婚房，我跟儿子的户口在一个地址，这样在不在限购范围，以儿子的名义买，算是首套房吗？
业内人士：这种情况不在限购范围内，如果是置业，可以享受首套房购房政策。
    3.非本市户口，在沈阳已经拥有一套房，还可以买二套房吗？
业内人士：如果已经在沈阳行政区内拥有一套房的非本市户籍购房者，还想再买二套房，可以先落户，再购房，执行二套房相关政策。目前，“国五条”细则限购的是第三套房。
                     

                                  本报主任记者 潘艳莉 记者 刘轶南 王浩